Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen? Dieses Buch begleitet Sie auf dem Weg von der Entscheidung für den Verkauf bis zum Verkaufsabschluss. Erfahren Sie, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, was sich wertsteigernd auswirkt und wie Sie Ihr Heim auf Vordermann bringen. Steffi Sammet und Stefan Schwartz helfen Ihnen in Eigenregie oder mithilfe eines Maklers Käufer zu finden, geschickt zu verhandeln und einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Und damit nicht genug: Tipps, wie Sie mit dem Kauferlös umgehen und wie Sie sich auch trotz Verkauf ein Wohnrecht sichern können, runden das Buch ab.

Steffi Sammet und Stefan Schwartz sind Wirtschaftsjournalisten und haben in der "für Dummies"-Reihe bereits "Immobilienkauf für Dummies" und weitere Bücher geschrieben. Steffi Sammet betreibt ein Medienbüro, schreibt für Magazine und renommierte Tageszeitungen und konzipiert und betreut für Verlage verschiedene journalistische Projekte, unter anderem zu den Schwerpunktthemen Karriere, Arbeitsmarkt und Immobilien. Stefan Schwartz ist erfolgreicher Firmengründer und arbeitet heute vor allem für Mittelständler und Unternehmensberater.

Über die Autoren 9

Einführung21

Über dieses Buch 22

Konventionen in diesem Buch 22

Was Sie nicht lesen müssen 23

Törichte Annahmen über den Leser 23

Wie dieses Buch aufgebaut ist 23

Teil I: Alles Wissenswerte über den optimalen Verkauf 23

Teil II: Vorbereiten: wie Sie Ihr Heim verkaufsfertig machen 24

Teil III: Verkaufen: So locken Sie Interessenten und verhandeln erfolgreich 24

Teil IV: Abwickeln und Versteuern 24

Teil V: Der Top-Ten-Teil 24

Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 25

Wie es weitergeht 25

Teil I So Gelingt Der Optimale Verkauf27

Kapitel 1 So machen Sie Ihre Immobilie fit für den Verkauf29

Recherche: Was ist mein Haus eigentlich wert? 29

Verfahren zur Bewertung Ihrer Immobilie 30

Quellen zur Preisrecherche 30

Fakten, die über den Preis entscheiden 31

Fleißarbeit: die Zusammenstellung der Unterlagen 32

Ihre Verkaufsunterlage Nummer 1: das Exposé 32

Alles auf einen Blick: Baupläne und Grundrisse 33

Unverzichtbar: der Energieausweis 33

Zum Schmökern: Protokolle der Eigentümerversammlung 34

Zum Beweis: Rechnungen und Wartungsprotokolle 34

Die Kür: Betriebsanleitungen und Ähnliches 35

Hand- und Kopfarbeit: Bringen Sie Ihre Immobilie auf Vordermann! 36

Garten und Fassade überprüfen 36

Frühjahrsputz unabhängig von der Jahreszeit erledigen 36

Kleinere Schäden reparieren 37

Pimp up my home: der neue Trend aus den USA 38

Hardware erneuern: renovieren vor dem Verkauf 38

Raumgefühl optimieren: die eigenen vier Wände inszenieren 39

Selbst ist der Immobilieneigentümer: So lassen sich Interessenten anlocken 41

Experte mit viel Marktwissen: die Unterstützung eines Maklers 46

Wann sich das Engagement eines Maklers lohnt 47

Welche Nachteile der Einsatz eines Maklers haben kann 48

Die vielversprechendsten Strategien für die Preisverhandlungen 49

Kapitel 2 Wenn nicht jetzt, wann dann? Immobilienboom in Deutschland51

Was für den Verkauf einer Immobilie spricht 51

Auf- oder Umsteigen berufsbedingte Umzüge 52

Einsteigen: die Familiengründung 52

Aussteigen: der Umzug in den Altersruhesitz 53

Kasse machen: die Spekulation auf das Platzen der Blase 54

Boom und Baisse: der Immobilienmarkt in Deutschland 54

Was Verkäufer durchschnittlich erzielen können 55

Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt 56

Warum Prognosen mit Vorsicht zu genießen sind 56

Kapitel 3 Der Abschluss des Verkaufs59

Große Pläne viele Herausforderungen 60

So geht beim Immobilienverkauf alles gut über die Bühne 60

Welche Fehler Immobilieneigentümer in der letzten Verkaufsphase Ihres Objekts unbedingt vermeiden sollten 63

Nicht mehr Meins, aber doch in den eigenen vier Wänden 64

Der Nießbrauch 64

Das Wohnungsrecht 65

Die umgekehrte Hypothek 66

Die letzten Schritte als Immobilieneigentümer 66

Kaufvertrag, Notar, Grundbucheintrag, Eigentumsübergabe: So läuft es ab 67

Die bürokratischen Pflichten nach dem Verkauf 69

Teil II Vorbereiten: So Machen Sie Ihr Heim Verkaufsfertig73

Kapitel 4 Und ewig lockt der Preis: wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln75

Begriffswirrwarr: was Verkehrswert, Grundstücksbewertung und Co bedeuten 75

Der große Check: wie Sie sich einen Überblick über die aktuelle Situation am Markt verschaffen 79

Analysieren Sie die Preisentwicklung 79

Checken Sie das Interesse potenzieller Käufer 82

Vergleichen Sie Angebote ähnlicher Verkaufsobjekte in der Region 83

Rational statt emotional: warum sich eine nüchterne Herangehensweise an den Verkauf empfiehlt 85

Für die Kalkulation des Verkaufspreises auf Fakten konzentrieren, ideelle Werte ignorieren 85

Vergleiche mit eigenen getätigten Investitionen vermeiden 87

Kapitel 5 Wertsteigernd wirkt der Fleiß: welche Dokumente Sie für den Verkauf parat halten sollten89

Gut präpariert: So erleichtern Sie sich den Verkauf 89

Exposé erstellen 90

Baupläne digital und in Papierform greifbar haben 92

Bauanfragen nachweisen 93

Energiepass aktualisieren und vorlegen 94

Protokolle der Eigentümerversammlungen griffbereit haben 97

Bonuspunkte sammeln: was Interessenten oft noch wissen wollen 98

Entwicklung des Bodenrichtwertes 98

Rechnungen und Wartungsprotokolle offenlegen 100

Betriebsanleitungen für Smarthome-Produkte oder Ähnliches präsentieren 101

Wertvolles Lob oder kritisches Urteil: warum Gutachten für Verkäufer und Käufer manchmal unverzichtbar sind 101

Was für ein Onlinegutachten spricht 102

Was gegen ein Onlinegutachten spricht 103

Welche Qualifikationen einen Gutachter unbedingt auszeichnen sollten 103

Wissen vom Profi: welchen Mehrwert Makler bieten können 104

Kapitel 6 Frühjahrsputz: Bringen Sie Ihr Heim auf Vordermann!107

Mogeln geht nicht: was Sie vor dem ersten Besichtigungstermin eines Interessenten erledigen müssen 107

Der erste Eindruck: Garten und Fassade 108

Der zweite Blick: Ordnung und Sauberkeit 110

Die dritte Hürde: erkennbar gepflegt und gehütet 111

Manchmal hilft nur Nachrüsten: warum Ihnen die eine oder andere Investition doch etwas wert sein sollte 112

Kapitel 7 Pimp up my home115

Wie Profis 08/15-Häuser und Wohnungen aufmotzen 115

Wagen Sie sich an die großen Dinge in Ihrem Heim 116

Trotz hoher Kosten trauen Sie sich ans Bad und an die Küche 118

Reparieren Sie Baufälliges oder Marodes 120

Modernisieren Sie die Heizungsanlage 121

Sanieren Sie Ihr Heim energetisch 122

Trauen Sie sich an ausgefallene Vorgehensweisen, um Ihr Objekt ins beste Licht zu rücken 123

Schaffen Sie positive Lichteffekte 124

Nutzen Sie Mietmöbel, um Ihre Immobilie zu schmücken 126

Verwandeln Sie Ihr Heim in eine grüne Oase 127

Arbeiten Sie mit Farben, Stoffen, Dekorationsmaterialien und Bildern 128

Setzen Sie auf ungewöhnliche Materialien und Formen, um einen Blickfang zu setzen 129

Teil III Verkaufen: So Locken Sie Interessenten Und Verhandeln Erfolgreich133

Kapitel 8 Eigenregie: wie Sie selbst Käufer finden135

Gewusst wie: die richtige Strategie für Ihren Verkauf 135

Gewusst wo: Vertriebswege für Ihr Eigenheim 137

Die digitalen Platzhirsche: Online-Immobilienportale 137

Die digitale Alternative: eine eigene Website 140

Der clevere Verstärker: soziale Medien 141

Die regionalen Klassiker: Zeitungen und Wochenblätter 143

Die unverwüstliche Tradition: Mund-zu-Mund-Propaganda 144

Die naheliegendste Alternative bei Wohnungen: Mieter 146

Wie Sie Interessenten für Ihr Objekt begeistern 147

Gute Vorbereitung ist der halbe Erfolg 147

Mehr Erfolg beim Erstkontakt 149

Mit welchen Argumenten Sie punkten 150

Mit einem klaren Zeitplan zum Erfolg 152

Vor- und Nachteile des Selfmade-Verkaufs 155

Kapitel 9 Was Makler leisten können und sollen 159

Wie Sie den richtigen Makler finden 159

Wie Sie sich die Zusammenarbeit erleichtern 162

Was Maklerdienste kosten 165

Welche Fehler Sie vermeiden sollten 168

Die richtige Wahl 168

Das richtige Briefing 168

Klare Abmachungen 168

Kapitel 10 Preisstrategie und -verhandlung: wie Sie am besten verkaufen171

Die beste Preisstrategie für Ihre Immobilie 171

Der Normalfall: Der Preis ist Verhandlungsbasis 172

Die gängige Zweiteilung: wie man den Kaufpreis splittet 172

Der Sonderfall: Arbeit mit Mindestpreisen 173

Der Shootingstar: das Bieterverfahren 174

Die regionale Variante: die Versteigerung 176

Gestückelter Kaufpreis: machbar, aber kaum genutzt 176

Ratenzahlung: mehrere Jahre Geld vom Käufer 176

Leibrente: ein Leben lang Geld vom Käufer 177

Zeitrente: ein fester Betrag über einen festen Zeitraum 179

Gewusst wie: wie Sie Ihre Preisvorstellung durchsetzen 180

Die Basis: Verständnis für Ihr Gegenüber 181

Das Gespräch: Nutzen Sie Ihren Heimvorteil! 182

Der Faktor Zeit: was der Blick auf den Kalender bringt 183

Das Ergebnis: die Kunst, das Gesicht zu wahren 184

Die Nervenprobe: das Warten auf den Notartermin 185

Kapitel 11 Verkaufen und wohnen bleiben: alternative Wege beim Verkauf 187

Nießbrauch: ein Klassiker mit Tücken 187

Wie Nießbrauch funktioniert 188

Wie sich Nießbrauch rechnet 189

Wohnungsrecht: der kleine Bruder des Nießbrauchs 190

Umgekehrte Hypothek: monatliche Rente von der Bank 191

Was die Immobilienrente auszeichnet 191

Wie sich die Immobilienrente rechnet 192

Wer Immobilienrenten anbietet 192

Vor- und Nachteile der alternativen Wege beim Verkauf 193

Vorteil: Betongold zu Geld machen 193

Vorteil: wohnen in der gewohnten Umgebung 194

Nachteil: beschränkt auf gute Lagen 194

Nachteil: Konflikt mit den Erben 194

Nachteil: eingeschränkte räumliche Flexibilität 194

Teil IV Abwickeln Und Versteuern195

Kapitel 12 In klaren Bahnen: wie der Verkaufsprozess abläuft197

Jetzt geht es ans Eingemachte: die wesentlichen To-dos für den Verkauf 197

Das Dokument der Dokumente: der Kaufvertrag 198

Der Mann der Stunde: der Notar 199

Nun wird es endlich offiziell: der Grundbucheintrag und die Eigentumsübergabe 207

Die letzten Hürden nach dem Notartermin 209

Abschied: der Auszug aus den geliebten vier Wänden 209

Der Tag der Tage: die Übergabe 210

Kapitel 13 Schnell handeln: was Verkäufer nach dem Notartermin noch regeln müssen215

Finanzdienstleister: raus aus den Krediten 215

Der Abschied von der Hypothek 216

Das Ende der Grundschuld 219

Das Ende von Bürgschaften und Co. 221

Versorger: welche Verträge Sie kündigen müssen 222

Versicherer: automatischer Übergang der Policen 222

Versorger: selbst handeln 223

Finanzamt: wie der Fiskus bei Verkäufen zuschlägt 223

Teil V Der Top-Ten-Teil225

Kapitel 14 Zehn Tipps für einen optimalen Verkauf227

Klare Ziele definieren: den Verkaufsprozess gut durchdacht starten 227

Den Preis richtig setzen: Strategien, um die gewünschten Käufer anzulocken 228

Perfekte Unterlagen für das erste Gespräch vorbereiten 229

Mit dem Blick eines Käufers die eigene Immobilie betrachten 229

Kleine und große Investitionen für einen hervorragenden Erlös 230

Alle Kanäle zur Vermarktung nutzen 231

Bilder sagen mehr als Worte: welche Rolle Fotos und Videos beim Verkauf spielen 232

Preisusancen kennen: Mindestpreise und Co. 232

Die Nerven behalten: warum der Preispoker zum Hausverkauf dazu gehört 233

Aufmerksam bis zum Schluss: Achten Sie auch in der Schlussphase auf jedes Detail! 234

Kapitel 15 Zehn Fallen, die Sie unbedingt umgehen sollten237

Auf dem einstigen Kaufpreis verharren 237

Sentimental werden der verstellte Blick auf die eigenen vier Wände 238

Auf unseriöse Makler hereinfallen wenn das Telefon zweimal klingelt 239

Mit mehreren Maklern operieren 240

Nachlässigkeit eine Todsünde beim Immobilienverkauf 240

Tatsachen verschweigen eine unverzeihliche Sünde im Verkaufsprozess 241

Dem erstbesten Interessenten den Zuschlag geben 242

Planlos das Eigenheim für den Verkauf aufmotzen 243

Eine oberflächliche Kalkulation senkt den Erlös 244

Auf Gutachter und Experten verzichten 245

Kapitel 16 Die zehn wichtigsten Internetadressen für Immobilienverkäufer247

www.immobilienscout24.de 247

www.immowelt.de 248

www.wohnungsboerse.net 248

www.immobilienportale.com 249

www.ivd.net 249

www.notar.de 250

www.verbraucherzentrale.de 250

www.bundesregierung.de 251

www.zvr-info.de 252

www.immobilienwertanalyse.de 252

Stichwortverzeichnis 255